Reporte del Mercado inmobiliario 2020

En el contexto actual, la pandemia del COVID-19  es uno de los más grandes retos en los que se ha visto atrapada la sociedad. Es una mezcla de crisis sanitaria y crisis humanitaria, pero también es una crisis económica que afecta en gran medida a la economía global. La rápida expansión del virus ha llevado a los países a tener que decidir y tomar acciones radicales para poder disminuir la cantidad de casos y evitar que los sistemas de salud colapsen. Entre las medidas de emergencia dictadas estan: cerrar fronteras, mantener un aislamiento social y llevas a cabo una cuarentena obligatoria, entre otras.

Esta situación ha afectado también al mercado inmobiliario. El no poder seguir adelante con sus proyectos en construcción, o que el público pueda visitar su inmuebles.

Esto también generó el cierre de notarías y diferentes servicios gubernamentales indispensables para concretar transacciones. A esto hay que sumarle la menor capacidad adquisitiva de los posibles compradores, el cambio en sus prioridades de gasto, y la contracción de mercados de créditos en general como el hipotecario, gracias al incremento del riesgo crediticio de las personas.

Incluso ahora, ya pasado 4 meses del estado de emergencia, sigue existiendo una elevada incertidumbre acerca de lo que puede pasar si se propaga el virus y cuáles serían las medidas aplicadas en el mercado inmobiliario. Existen diferentes hipótesis y varias predicciones de expertos, pero debido a la novedad no hay un análisis fijo que use datos reales del mercado. Es por eso que en esta nota hemos juntado datos importantes del mercado inmobiliario peruano para que así tengas una idea más aterrizada de cuál será el posible destino del rubro.

Recuperación inmobiliaria

La Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) afirma que debido a la extensión de la cuarentena obligatoria, para evitar que el virus se extienda, al sector inmobiliario le tomará entre seis a nueve meses recuperarse, tiempo variable según cómo se vaya recuperando la economía mundialmente.

También afirman que el sector estaría encontrándose en una situación parecida a la de la crisis financiera global que sucedió en el 2008, en la que sucedió el colapso del mercado inmobiliario en Estados Unidos, en esa época la recuperación fue más rápida gracias al comportamiento de la colocación de créditos hipotecarios.

El ASEI considera que la recuperación comenzará a partir del tercer trimestre de este año y se llegará a ella completamente en los inicios del cuarto trimestre del 2020. Creen que eso se logrará debido a la gran demanda inmobiliaria (más de 300,000 hogares en Lima Metropolitana), esto permitiría que se dé una recuperación en menos tiempo que en la de la crisis del 2008, teniendo en cuenta que la crisis actual no se debe a un problema de la economía en sí, sino a un elemento externo y temporal. También cree que el crecimiento de las ventas de este año se reducirán por un tiempo entre 5% a 10%, comparándolo al 14.5% que se tenía proyectado para el 2020. Es así que se lograría una oferta de 16,000 viviendas en Lima Metropolitana y Callao.

Análisis del Mercado Inmobiliario

Está enfocado en el mercado de Departamentos en Venta y Alquiler en Lima Metropolitana, para conseguirlo la inmobiliaria Valia ha procesado, limpiado y analizado información de más de 12 mil anuncios durante Febrero y Marzo del presente año, los ha conseguido de los principales portales inmobiliarios del Perú como . Urbania, Adondevivir y OLX, luego comparó los cambios más importantes que se podían apreciar entre los anuncios con respecto de un mes al otro.

Buscan que este análisis ayude a lograr una mejor comprensión del impacto del COVID-19 en el mercado inmobiliario peruano y sea útil al momento de tomar decisiones.

Departamentos en Venta

  • Contracción en la cantidad de anuncios: Hubo una disminución del 36% en el total de anuncios durante un sólo mes. posiblemente se debe a dos factores:
  1. La dificultad de los agentes inmobiliarios para captar inmuebles en consecuencia de la cuarentena obligatoria
  2. Tener que aplazar la decisión de ofrecer inmuebles de parte de los propietarios dado el contexto de incertidumbre.
  • Disminución en el Precio USD:  Se puede observar que el precio por metro cuadrado disminuyó en un porcentaje de 4.1%. Esto es en consecuencia probablemente de la combinación de  dos factores, los que serían un ajuste rápido de la oferta frente a posibles nuevos cambios en la demanda, y un ajuste de los precios que tenían el valor en dólares por el aumento del tipo de cambio en un periodo corto de tiempo (el valor del dólar terminando Febrero era de 3.39 mientras que a mediados de Marzo llegó hasta 3.55).
  • Diferentes cambios según inmuebles: Cabe resaltar que los efectos de la coyuntura no son iguales para todos los departamentos, ya que algunos tipos de inmuebles no se han visto afectados por ninguna variación muy importante de precios, incluso a llegando a registrar pequeños aumentos. Sin embargo, la mayoría de inmuebles registraron una baja en sus precios, entre los que los registraron destacan inmuebles de tres  habitaciones con un porcentaje de disminución de 3.7%, inmuebles con una medida menor de 50m2 con un porcentaje de disminución de 11.7%, e inmuebles con más de 20 años de haberse construidos con un porcentaje de disminución de 14.0%.
  • Diferencias según la ubicación de los inmuebles: Después de un análisis de las más importantes zonas de Lima Metropolitana según la clasificación de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), las propiedades ubicadas  en Lima Top no han registrado mucha variación en sus precios, teniendo sólo un porcentaje de variación de sólo 0.1%. Mientras que las zonas de Lima Moderna, Lima Este, Lima Norte y Lima Sur mostraron grandes disminuciones en sus precios llegando a tener un porcentaje de disminución entre -3% a -10%. Mientras que Lima Centro mostró un sorpresivo aumento con un porcentaje de 8.4%, debido en mayor parte a los anuncios de proyectos inmobiliarios que se han publicado específicamente entre la primera y segunda semana de Marzo, justo antes de la cuarentena obligatoria.

Departamentos en Alquiler

  • Aumento en el número de anuncios: Ha aumentado la cantidad de anuncios en un porcentaje de 7% con relación al mes pasado. Esto se debe a los cambios en la política, venta y demanda de los inmuebles, un dato sorpresivo ya que el turismo y los viajes de profesionales de corta duración han bajado, pero los alquileres de larga duración están en aumento.
  • Moderada disminución en el Precio USD por m2: En general la mediana del precio para el total de anuncios disminuyó en un porcentaje en 2.1%. Al igual que en el caso de la oferta de Venta, esta disminución de los precios de Alquiler tal vez sea en consecuencia a la combinación de dos factores, estos son un rápido ajuste de la oferta frente a una probable menor demanda, y un ajuste de las propiedades con precios en dólares gracias a la variación en el Tipo de Cambio.
  • Según las características de los inmuebles: No todos los departamentos han sufrido de la misma forma los efectos de la coyuntura. Algunos inmuebles no han sido afectados de una forma drástica en sus precios, logrando incluso registrar ciertos aumentos. Cabe resaltar que lo común era registrar fuertes disminuciones con tendencias a la baja en sus precios, entre ellos los que han sido más afectados son los departamentos de 1 y 2 habitaciones con un porcentaje de disminución entre -4% y -5.4%, también los departamentos con un metraje entre 50 y 200 metros cuadrados se han visto afectados con un porcentaje de disminución entre -4.7% y -5.7%, y los departamentos con más de 20 años de construcción se han visto afectados con un porcentaje de disminución de 10.5%.
  • Según la ubicación de los inmuebles: Después de un análisis de las más importantes zonas de Lima Metropolitana según la clasificación de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), los inmuebles ubicados en todas las zonas de Lima excepto las de Lima Centro y Lima Norte, no mostraron casi variación en sus precios. Mientras que , Lima Centro y Lima Norte registraron fuertes disminuciones en sus precios en un rango porcentual entre -8% y -15%.

Sector residencial

Rodolfo Bragagnini, el CEO de Padova Inmobiliaria, habló sobre las oportunidades en el sector residencial, pensando en mediano y largo plazo. Afirmó que la demanda existente por viviendas en Lima es de un aproximado de 579,000 unidades y solo se han vendido 18,000 en el transcurso del año pasado; es decir, que sólo se cumplió con un 3% de la demanda total potencial, así que cree que rentar viviendas será una buena alternativa para solucionar eso y prevé que para dentro de once años se rentarán unas 30,000 unidades, además de que el valor del sector de renta de viviendas llegaría a subir hasta a 1,800 millones de dólares para ese año.

Entonces ¿es bueno comprar?

Después de una lectura de todos los datos probablemente sea un buen momento para por fin conseguir tu nuevo hogar y empezar la mudanza. Ya que según la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI), ya que las ventas de viviendas en Lima y Callao disminuirían de 5% al 10% este año, debido a la coyuntura de la pandemia que está pasando el país y a la reciente reducción dispuesta por el Banco Central de Reserva (BCR), esto podría jugar a tu favor en la decisión de compra.

¿Y los créditos hipotecarios?

Según la inmobiliaria Actual las tasas de interés de los créditos hipotecarios también estarán sufriendo una reducción, es así que puedes tener una mejor oportunidad de poder obtener un préstamo a un interés que más bajo de lo que esperabas y no debes dejar que escape ese momento. Afirman también que eso es un esfuerzo por disminuir el temor de la economía y disminuir la interrupción debido a los cierres generalizados y despidos en consecuencia del COVID-19. Se busca con esto promover una ola de solicitudes de refinanciamiento y lograr estabilizar las tasas crediticias.

¿Por qué decirle “sí” a la compra de departamentos?

Recuerda que si ya tenías planeado conseguir el hogar de tus sueños, esta coyuntura no tiene que ser un impedimento. Ya que la misma Actual Inmobiliaria afirma también que las tasas hipotecarias sufrirán una disminución y serán volátiles durante un tiempo indeterminado. Así que si sigues trabajando y sea un puesto seguro y cuentes con un un buen historial crediticio, es muy probable que tengas acceso a una gran oferta por parte de tu banco preferido. Otra oportunidad por si no estás buscando mudarte es que puedes invertir en el mercado inmobiliario actual con toda la coyuntura y los beneficios y cuando pase el tiempo podrás vender tu propiedad a un precio mayor al que la adquiriste y así tener una ganancia suficiente para seguir invirtiendo.

Ahora que tienes un conocimiento general de cómo se encuentra el mercado inmobiliario actualmente luego del impacto de la crisis del coronavirus, es buen momento para que consideres buscar una inmobiliaria que pueda ayudarte a cumplir el sueño de tu vivienda propia. Si deseas podemos guiarte en la elección que mejor se acomode a ti.